179 / 236
Variaties van de goodwill
(x 1 000 EUR)
Pubstone België Pubstone Nederland
CIS Frankrijk
Totaal
Kosten
OP 01.01.2015
100157
39250
26929
166336
OP 31.12.2015
100157
39250
26929
166336
Waardeverliezen
OP 01.01.2015
44380
3600
47980
Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen
4800
2300
7100
OP 31.12.2015
49 180
5900
55080
Boekhoudkundige waarde
OP 01.01.2015
55777
35650
26929
118356
OP 31.12.2015
50977
33350
26929
111 256
Waardeverminderingstest
Aan het einde van het boekjaar 2015 werd de goodwill onderworpen
aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op het niveau van de
gebouwengroepen waaraan hij per land werd toegewezen) door de
reële waarde van de gebouwen samen met de goodwill te vergelijken
met hun bedrijfswaarde.
De reële waarde van de gebouwen is de waarde van het patrimonium
zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze
reële waarde wordt voorbereid op basis van drie waarderingsme-
thodes: de kapitalisatiemethode van de GHW (Geschatte Huurwaarde),
de cashflow-methode (extrapolaties van kasgeldstromen) en de
residuele methode. De belangrijkste hypotheses waarmee de onaf-
hankelijke vastgoeddeskundigen daarbij rekening houden zijn het
indexeringsniveau, het kapitalisatieniveau en de geraamde voort-
verkoopwaarde van de gebouwen aan het einde van de huurover-
eenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd op marktobservaties
teneinde rekening te houden met de verwachtingen van de beleg-
gers, meer bepaald inzake de inkomstengroei en de door de markt
gevraagde risicopremie. Meer informatie staat in het Verslag van de
vastgoeddeskundigen in dit Jaarlijks Financieel Verslag.
De Groep bepaalt de bedrijfswaarde op basis van extrapolaties van
de toekomstige netto kasgeldstromen met de huren die afkomstig zijn
uit de met de huurders ondertekende huurovereenkomst, de uitgaven
voor het onderhoud en beheer van de gebouwenportefeuille en de
opbrengst van de verwachte verkopen als vertrekpunt. De belang-
rijkste hypotheses zijn het indexeringsniveau, het actualisatieniveau,
een verloopniveau (het aantal gebouwen en het overeenkomstig
volume van inkomsten, waarvoor de huurder, jaar na jaar, een huurop-
zegging zal bekend maken) en de verkoopprijs van de gebouwen aan
het einde van de huurovereenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd
op de kennis van de Groep van haar eigen portefeuille. Het vereiste
rendement op dit eigen vermogen wordt gebruikt als actualisatievoet.
Gezien de verschillen in de berekeningswijze tussen de reële waarde
van de gebouwen bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskun-
digen en de bedrijfswaarde die de Groep bepaalt, en eveneens gezien
het feit dat de hypotheses van beide partijen in bepaalde opzichten
verschillen, kunnen deze twee waarden onderling afwijken en zijn de
verschillen te rechtvaardigen.
Het resultaat van deze test (zie tabel hierna) leidt voor 2015 tot een
waardevermindering van 4800 KEUR op de goodwill van Pubstone
België en 2300 KEUR op de goodwill van Pubstone Nederland. Voor CIS
werd geen enkele waardevermindering geboekt. Er dient te worden
opgemerkt dat de reële waarden van de patrimonia van Pubstone
België en Pubstone Nederland tijdens het boekjaar 2015 een negatieve
variatie hebben gekend van respectievelijk 400 KEUR en 2783 KEUR,
terwijl de reële waarde van CIS een positieve variatie optekende van
3306 KEUR.
Gebruikte hypotheses bij de berekening
van de nutswaarde van Pubstone
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige netto kasgeld-
stromen voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten,
verminderd met de onderhouds-, investerings- en operationele kosten
en de inkomsten uit de verkoop van gebouwen.
Tijdens deze resterende looptijd werd rekening gehouden met een
verloopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van de huurover-
eenkomst die met AB InBev werd getekend. Er wordt verondersteld dat
de vrijgekomen gebouwen allemaal verkocht zijn. Aan het einde van
de initiële huurovereenkomst van 27 jaar wordt een restwaarde bere-
kend. De verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen zijn geba-
seerd op de gemiddelde waarde per m² van het patrimonium zoals
bepaald door de deskundige op 31.12.2015, geïndexeerd aan 1 % (2014:
1 %) per jaar. In 2014 was de waarde van de deskundige vermeer-
derd met een marge van 15 % vanaf het vierde jaar. Deze marge was
gebaseerd op de vaststelling van de gerealiseerde meerwaarden
op de verkoop van cafés/restaurants sinds de verwerving van het
patrimonium van Pubstone. Voorzichtigheidshalve is deze marge in de
extrapolatie van de kasstromen tot nul gereduceerd in 2015.
Voor deze kasstromen werd een degressieve indexering van 1,70 %
tot 1,50 % aangehouden vanaf het tweede jaar voor Pubstone België.
Voor Pubstone Nederland is de indexering daarentegen progressief,
van 1,20 % tot 1,50 % vanaf het tweede jaar. In 2014 was de indexering
progressief, van 0,5 % tot 1,50 % (vanaf het vijfde jaar) voor beide
portefeuilles Pubstone België en Nederland.
De gebruikte actualisatievoet is 5,60 % (2014: 5,80 %).
Gebruikte hypotheses bij de berekening
van de nutswaarde van CIS
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige kasstromen
op 27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat gedurende een
periode van 27 jaar vanaf de verwervingsdatum alle huurcontracten
worden hernieuwd.
De cashflow bestaat tot aan de datum van de eerste hernieuwing van
het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de
in aanmerking genomen cashflow de geïndexeerde aanvaardbare huur.
Er wordt eveneens rekening gehouden met de uitgaven in contanten in
het kader van de renovatie van de gebouwen. De aanvaardbare huur-
gelden zijn de door de deskundige geraamde huurgelden die worden
opgenomen in zijn portefeuillewaardering op 31.12.2015 en waarvan
hij inschat dat ze houdbaar zijn op lange termijn, ten aanzien van de
rentabiliteit van de activiteit van de huurder-uitbater.
In het 28ste jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend.
Voor deze kasstromen werd een indexering van 2 % per jaar weer-
houden (2014: 2 %).
De gebruikte actualisatievoet is 5,60 % (2014: 5,80 %).
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
De verwerving van 100 % van de aandelen van Cofinimmo
Investissements et Services (CIS) SA (voordien Cofinimmo France SA)
op 20.03.2008 leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig
is uit het positieve verschil tussen de verwervingskost en de reële
waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill is meer in het
bijzonder het resultaat van het positieve verschil tussen de over-
eengekomen waarde die bij de verwerving werd geboden voor de
vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs)
en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van
de overdrachtsrechten van 1,8 % en 6,2 % in Frankrijk).
175