181 / 236
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruik
makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm
IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan de prijs waarvoor een gebouw
verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde en bereidwillige
partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het
werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in twee fases.
In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van
elk gebouw (zie methodes hierna).
In een tweede fase trekken de deskundigen van de investeringswaarde
een geschat bedrag voor transactiekosten af die de koper of verkoper
moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De
investeringswaarde min de geschatte transactiekosten (overdrachts-
rechten) is de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40.
In België is de overdracht van eigendom in principe onderworpen aan
de perceptie van overdrachtsrechten. Het bedrag van deze rechten is
afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper
en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen,
en bijgevolg het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend
eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.
De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeen-
stemmende rechten zijn voornamelijk de volgende:
•
verkoopovereenkomsten voor vastgoed: 12,5 % voor goederen in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië, 10 % voor goederen
gelegen in Vlaanderen;
•
verkoop van vastgoed onder het makelaarsregime: 4,0 % tot 8,0 %,
volgens de gewesten;
•
erfpachtovereenkomsten voor vastgoed (tot 50 jaar voor het
opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 0,2 %;
•
verkoopovereenkomsten voor vastgoed waarbij de koper een
instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie,
van de Federale Regering, van een regionale regering of van een
buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
•
inbreng in natura van vastgoed tegen uitgifte van nieuwe aandelen
ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
•
verkoopovereenkomst voor aandelen van een
vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten;
•
fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen:
afwezigheid van rechten enz.
Het effectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0 %
tot 12,5 %. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van toepas-
sing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed vooraleer de
overdracht werkelijk plaatsvond.
In januari 2006 werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen
2
die
betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed van
de Belgische Bevaks gevraagd om een gewogen gemiddeld percen-
tage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van Bevaks
op basis van geldige historische gegevens te bepalen.
Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan
2,5 miljoen EUR en gezien de waaier aan methodes van eigendoms-
overdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen, op basis van een
representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen
2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6,0 miljard EUR, de gewogen
gemiddelde taksen berekend op 2,5 %. Dit percentage wordt jaarlijks
herzien en zo nodig aangepast per schijf van 0,5 %.
Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner
is dan 2,5 miljoen EUR, dient men rekening te houden met overdrachts-
rechten van 10,0 % tot 12,5 % volgens het Gewest waarin de gebouwen
gelegen zijn.
Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS
normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de
investeringswaarde van de vastgoedportefeuille 45,5 miljoen EUR. Dit
bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen
‘Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en
-kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’.
De aftrek van 2,5 % werd toegepast bij latere verwervingen. Op
31.12.2015 bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de
reële waarde voor het totale patrimonium 127,99 miljoen EUR of 6,10 EUR
per aandeel.
Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de
investeringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de
overgang in 1996 naar het Bevakstelsel, 9,26 % bedroeg. Sinds deze
datum heeft Cofinimmo NV 165 activa verkocht voor een totaal bedrag
van 1542,32 miljoen EUR. Deze meerwaarde zou 11,25 % zijn indien de
kosten en overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt.
De overdrachtsrechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk,
Nederland en Duitsland bedragen respectievelijk 6,77 %, 3,87 % en
4,80 %.
1
Bijlage 22 toont de reconciliatie van de totale variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
2
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim & Troostwijk-Roux.
Projectontwikkelingen
(x 1 000 EUR)
2015
2014
OP 01.01
88966
130533
Investeringen
34932
47858
Verwervingen
6158
4705
Overdrachten van/naar Vastgoed beschikbaar voor verhuur
-49381
-73648
Verkopen/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa)
-19287
-15646
Stijging/Daling van de reële waarde
1
156
-4836
OP 31.12
61 544
88966
Vaste activa voor eigen gebruik
(x 1 000 EUR)
2015
2014
OP 01.01
8875
9 146
Investeringen
51
14
Stijging/Daling van de reële waarde
1
-301
-285
OP 31.12
8625
8875
177