182 / 236
1
De basis van de evaluaties die leidt tot de reële waarden kan gekwalificeerd worden volgens IFRS 13 in:
- niveau 1: observeerbare prijzen genoteerd op de activamarkten;
- niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1;
- niveau 3: niet observeerbare gegevens.
Gebruikte waarderingsmethodes
Op basis van een multicriteriawerkwijze gebruiken de vastgoeddeskun-
digen de volgende waarderingsmethodes:
Methode van kapitalisatie van de Geschatte Huurwaarde
Bij deze methode wordt de Geschatte Huurwaarde van het goed geka-
pitaliseerd door middel van een kapitalisatievoet (‘yield’) in lijn met de
vastgoedmarkt. De keuze van de gebruikte kapitalisatievoet is gekop-
peld aan de kapitalisatievoet van de vastgoedbeleggingsmarkt. Deze
houden rekening met de ligging van het goed en met de kwaliteit van
de gebouwen en de huurders op de waarderingsdatum. De waarden
komen overeen met de door potentiële investeerders op de waarde-
ringsdatum geanticipeerde waarde. Bij de bepaling van de Geschatte
Huurwaarde wordt rekening gehouden met de marktgegevens, de
ligging van het gebouw, de kwaliteit van het gebouw, het aantal bedden
voor zorginstellingen en indien deze beschikbaar is, de financiële infor-
matie (EBITDAR) van de huurder.
De daaruit resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de
lopende huur een operationeel resultaat genereert dat hoger of lager is
dan de Geschatte Huurwaarde die voor de kapitalisatie wordt gebruikt.
De waardering houdt eveneens rekening met de in een nabije toekomst
te maken kosten.
Methode van actualisatie van de kasstromen (‘Discounted
Cash Flow’)
Voor deze methode moet de netto huurinkomst die het goed op
jaarbasis oplevert, gewaardeerd worden. Nadien wordt deze
kasstroom in actuele waarde herleid. De extrapolatieperiode varieert
meestal tussen 10 en 18 jaar. Aan het einde van deze periode wordt
een restwaarde berekend aan de hand van een kapitalisatievoet op
de eindwaarde die rekening houdt met de verwachte staat van het
gebouw aan het einde van de extrapolatieperiode, herleid naar de
actuele waarde.
Methode van de vergelijkbare marktgegevens
Deze methode is gebaseerd op het principe dat een potentiële koper
voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs die
recentelijk op de markt voor de aankoop van een gelijkaardig goed werd
betaald.
Methode van de restwaarde
De waarde van een project wordt bepaald door de instelling van wat
op de site kan/zal worden ontwikkeld. Dit houdt in dat de bestemming
van het project gekend of voorspelbaar is op kwalitatieve (planning) en
kwantitatieve (aantal m² die kunnen ontwikkeld worden, toekomstige
huurprijzen, …) wijze. De waarde wordt bekomen door de realisatie-
kosten van het project in mindering te brengen van zijn verwachte
waarde.
Andere overwegingen
Indien de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald,
worden de goederen gewaardeerd aan hun historische kostprijs. In
2015 kon de waarde van alle gebouwen op betrouwbare wijze worden
bepaald, zodat geen enkel gebouw aan zijn historische kostprijs moest
worden gewaardeerd.
Indien de toekomstige verkoopprijs van een gebouw gekend is op de
datum van de waardebepaling, wordt het gebouw aan de verkoopprijs
gewaardeerd.
De reële waarde van de gebouwen waarvoor verschillende waarde-
ringsmethodes werden toegepast, is het gemiddelde van het resultaat
van deze methodes.
Tijdens het jaar 2015 waren er geen overdrachten tussen de evalu-
atieniveaus (zoals bedoeld in de norm IFRS 13) 1, 2 en 3. Bovendien
werd er in 2015 niets gewijzigd aan de waarderingsmethodes voor
beleggingsvastgoed.
(x 1 000 EUR)
31.12.2015
31.12.2014
Soort activa
1
Niveau 3 Niveau 3
Zorgvastgoed
1 328287
1 289 103
België
770420
804956
Frankrijk
378824
375417
Nederland
99242
87290
Duitsland
67081
Zorgvastgoed in ontwikkeling
12720
21440
Kantoren
1 241 149
1 311 976
Antwerpen
65635
64945
Brussel CBD
364245
378917
Brussel Gedecentraliseerd
511657
547432
Brussel Periferie/Satellieten
138827
141703
Andere regio's
115261
113278
Kantoorgebouwen in ontwikkeling
45524
65701
Vastgoed van distributienetten
538 124
533538
Pubstone België
274299
272202
Pubstone Nederland
147117
149396
Cofinimur I Frankrijk
116708
111940
Overig
26793
64566
TOTAAL
3 134353
3 199183
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen
is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van
deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transac-
tiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar
zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo
gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit
voor de volledige portefeuille.
178
JAARREKENINGEN /
BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGEN