185 / 236
Gevoeligheid van de reële waarde van de gebouwen
voor de variaties in de niet-observeerbare gegevens
Een toename met 10 % van de Geschatte Huurwaarde resulteert in een
stijging van de reële waarde van de portefeuille met 171539 KEUR. Een
daling met 10 % van de Geschatte Huurwaarde resulteert in een daling
van de reële waarde van de portefeuille met 179813 KEUR.
Een toename met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een
daling van de reële waarde van de portefeuille met 199722 KEUR. Een
daling met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een stijging
van de reële waarde van de portefeuille met 233248 KEUR.
Een wijziging van de kapitalisatievoet met ± 0,5 % en een wijziging met
± 10 % in de Geschatte Huurwaarde zijn redelijkerwijze denkbaar.
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn onderling met elkaar
verbonden omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandig-
heden. Over het algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van de
Geschatte Huurwaarde (per m² per jaar) gepaard met een wijziging in
de omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde. Deze onderlinge
verbondenheid werd niet opgenomen in onze gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt de reële waarde
beïnvloedt door het al dan niet respecteren van het budget en van de
duurtijd van de verwezenlijking, initieel voorzien in het project.
Waarderingsproces
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen op
driemaandelijkse basis gewaardeerd aan de hand van waarderings-
verslagen die door onafhankelijke en gekwalificeerde deskundigen
worden opgesteld.
De onafhankelijke externe deskundigen worden aangesteld voor een
periode van drie jaar, na goedkeuring door de Raad van Bestuur en
het Auditcomité en onder voorbehoud van de goedkeuring door de
FSMA. De selectiecriteria omvatten de marktkennis, de reputatie, de
onafhankelijkheid en de toepassing van de beroepsnormen.
De externe deskundigen bepalen:
•
of de reële waarde van een goed op betrouwbare wijze kan worden
bepaald;
•
welke waarderingsmethode voor elk beleggingsvastgoed moet
worden toegepast;
•
de weerhouden hypotheses voor de niet observeerbare gegevens
die in de waarderingsmethodes worden gebruikt.
De hypotheses die voor de waardebepaling worden gebruikt en de
beduidende waardewijzigingen worden driemaandelijks tussen het
Management en de deskundigen besproken. Er worden ook externe
referenties onderzocht.
Gebruik van de gebouwen
Het Management is van oordeel dat het huidige gebruik van haar
vastgoedbeleggingen dat in reële waarde in de balans is geboekt,
optimaal is, aangezien de mogelijkheden die de huurmarkt biedt en de
technische specificaties.
Overdracht van huurvorderingen
Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochterven-
nootschap van de Groep Société Générale de vruchtgebruikvergoe-
dingen met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door
de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40
en Everegreen die Cofinimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van
deze laatste drie gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en
april 2022. Cofinimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexerings-
gedeelte van de vergoedingen m.b.t. het gebouw Luxemburg 40 werd
niet overgedragen.
Op 20.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochterven-
nootschap van Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen met
een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese
Commissie m.b.t. het gebouw Nerviërs 105 in Brussel. Het vruchtge-
bruik komt ten einde in mei 2023. Cofinimmo blijft naakte eigenaar van
het gebouw.
Op 23.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank 90 %
van de vorderingen van financiële leasings die de Stad Antwerpen
verschuldigd is voor haar nieuwe brandweerkazerne. Aan het einde
van het financiële leasingcontract wordt het gebouw kosteloos
overgedragen aan de Stad Antwerpen. De Cofinimmo Groep verkocht
op dezelfde dag en aan dezelfde bank de huurvorderingen die de
Belgische overheid haar is verschuldigd voor de gebouwen Kolonel
Bourg 124 in Brussel en Maire 19 in Doornik. Cofinimmo blijft eigenaar
van beide gebouwen.
Op 28.08.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan BNP Paribas Fortis
96 % van de huurvorderingen van de jaren 2011 en volgende m.b.t. de
gebouwen Egmont I en Egmont II in Brussel.
Het vruchtgebruik van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40,
Everegreen en Nerviërs 105 alsook de huurovereenkomsten van de
gebouwen Kolonel Burg 124, Maire 19, Egmont I en Egmont II zijn geen
financiële leasingcontracten.
Op het moment van de verkoop werd het bedrag, ontvangen door
de Groep n.a.v. de overdracht van de toekomstige huurinkomsten,
afgetrokken van de waard van het gebouw, in die mate dat deze over-
dracht van huurinkomsten tegenstelbaar is aan derden en bijgevolg
het bedrag van de overgedragen toekomstige huurinkomsten afge-
trokken moet worden van de marktwaarde van het gebouw (zie Bijlage
2: Belangrijke boekhoudkundige methodes, I Eigendom verhuurd voor
lange periodes, III Overdracht van toekomstige huurgelden in het
kader van een lange termijnovereenkomst die niet gekwalificeerd is
als financiële leasing).
Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien of verboden is onder IAS 40,
laat de tegenboeking van de brutorestwaarde van de overgedragen
toekomstige vergoedingen van de gebouwen volgens de Raad
van Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstel-
ling in de geconsolideerde balans te geven van de waarde van
de gebouwen, die overeenkomt met de raming van de gebouwen
door de onafhankelijke deskundige, zoals vereist door Artikel 47,
§ 1 van de Wet van 12.05.2014 betreffende de Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen.
Om de huur van het gebouw te kunnen genieten, moet een derde
koper de voordien afgestane, maar nog niet verlopen huurvorderingen
aan hun huidige waarde afkopen van de verkopende bank. Het huidige
bedrag van deze niet verlopen huurvorderingen kan verschillen van
hun geactualiseerde waarde op het moment van de verkoop. Dit is te
wijten aan de evolutie van de basisrentevoeten, de hierop toepasse-
lijke marges en de verwachte inflatie die een mogelijke invloed heeft
op de indexatie van de toekomstige huurprijzen.
181