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Taux d’occupation et vide locatif
Le risque de vacance locative auquel Cofinimmo fait face chaque
année représente en moyenne 5% de son portefeuille total et 10% à
15% de son seul portefeuille de bureaux. Les preneurs de ces baux
considérés à risque font l’objet d’une attention toute particulière
du département commercial. Le traitement du risque de vacance
locative en 2014 montre que 67% de ces risques ont été sécurisés
grâce aux renégociations, aux résiliations non exercées et aux
renouvellements des baux. Ce pourcentage de rétention de loca-
taires atteint 72% si les nouvelles locations conclues et entrant en
vigueur dans l’année sont également prises en compte. Ainsi, sur
les 5% du portefeuille total qui étaient à risque en 2014, 3,6% ont été
sécurisés.
Cofinimmo a signé des baux pour une superficie de plus de
54400m² de bureaux au cours de l’exercice 2014, représen-
tant des revenus contractuellement garantis, nets de gratui-
tés, de € 58,4 millions
1
. Les transactions les plus importantes
concernent les immeubles Livingstone II, Arts 47-49, Woluwe 102,
Leuvensesteenweg 325, Souverain 36 et Bourget 44.
À portefeuille constant, le niveau des loyers a augmenté de 1,02%
en 2014.
Trois éléments permettent de maintenir une évolution du revenu
locatif positif :
•
le taux d’occupation
3
des bureaux toujours relativement élevé
(90,35%) ;
•
le taux de rotation des locataires du portefeuille total qui reste
limité à 2% ;
•
l’immobilier de santé et l’immobilier de réseaux de distribution
bénéficient d’une indexation positive des baux, dont les
revenus sont par ailleurs protégés par leur longue durée.
Gestion du risque du vide locatif (en %)
2010
2011
2012
2013
2014
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
67%
5%
28%
15%
52%
Évolution du revenu locatif à portefeuille constant 2014 vs
2013 (en %)
0
1
2
3
1,0%
0,2%
2,4%
1,6%
1,1%
1,0
%
1,0%
Bureaux
Immobilier de santé
Belgique
Immobilier de santé
France
Immobilier de santé
Pays-Bas
Immobilier de réseaux de
distribution
Autres
Portefeuille Global
1
Étalés sur la durée ferme des nouveaux baux et des baux renégociés.
2
Les renégociations des contrats de location ont été faites à des conditions moins
favorables que les précédents contrats pour les mêmes espaces.
3
Le taux d’occupation est calculé en divisant les loyers contractuels des baux en
cours (indexés) par la somme de ces loyers contractuels et des valeurs locatives
estimées des surfaces vides, ces dernières étant calculées sur base du niveau
de loyers prévalant dans le marché.
4
Source : CBRE.
Le taux d’occupation du portefeuille de bureaux (90,35%) est
toujours supérieur à la moyenne du marché qui s’établit à 89,37%
4
.
Ceci s’explique par la stratégie commerciale axée sur la relation de
confiance avec les clients, concourant à une évolution favorable
de la marge opérationnelle. Par ailleurs, la diversification dans le
secteur de l’immobilier de santé et dans les portefeuilles Pubstone
et Cofinimur I, où le taux d’occupation approche les 100%, génère un
impact positif sur le taux d’occupation global qui atteint 95,19% et
améliore la répartition du risque.
Break non exercés
Renégociations
2
Nouvelles locations
Départs effectifs
100
95
90
85
80
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Cofinimmo
Portefeuille global
95,19%
Cofinimmo
Bureaux
90,35%
Marché des bureaux
à Bruxelles
89,37%
Évolution du taux d’occupation du portefeuille Cofinimmo vs.
portefeuille Cofinimmo de bureaux vs. le marché de bureaux
bruxellois (en %)
Taux d’occupation du portefeuille (en %)
Bureaux
90,35%
Immobilier de santé
99,13%
Immobilier de réseaux de distribution
98,40%
Autres
99,82%
GLOBAL
95,19%
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