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Juste valeur des immeubles de placement
Les immeubles de placement sont comptabilisés en juste valeur en
utilisant le modèle de juste valeur en concordance avec la norme
IAS 40. Cette juste valeur est le prix pour lequel l’immeuble pourrait être
échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant
dans des conditions de concurrence normale. Elle a été estimée par les
experts indépendants par une approche en deux étapes.
Dans une première étape, les experts déterminent la valeur d’investis-
sement de chaque immeuble (voir méthodes ci-dessous).
Dans une seconde étape, les experts déduisent de cette valeur d’inves-
tissement un montant estimé de frais de transaction que l’acquéreur
ou le vendeur doit payer en vue d’effectuer le transfert de propriété. La
valeur d’investissement moins les frais de transaction estimés (droits
de mutation) est la juste valeur au sens de la norme IAS 40.
En Belgique, le transfert de propriété est en principe soumis à la
perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dépend
du mode de cession, de la qualité de l’acquéreur et de la situation
géographique du bien. Les deux premiers éléments, et donc le montant
des droits à payer, ne sont connus que lorsque le transfert de propriété
a été conclu.
L’éventail des méthodes de transfert de propriété et les droits y affé-
rents comprend principalement:
•
contrat de vente pour des biens immobiliers: 12,5 % pour des biens
situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne, 10 %
pour des biens situés en Région Flamande;
•
vente de biens immobiliers sous le régime marchand de biens: 4,0 %
à 8,0 % selon les Régions;
•
contrat d’emphytéose pour des biens immobiliers (jusqu’à
50 ans pour le droit de superficie et jusqu’à 99 ans pour le droit
d’emphytéose): 2,0 %;
•
contrat de vente pour des biens immobiliers où l’acquéreur est
une instance de droit public (par exemple, une entité de l’Union
Européenne, du Gouvernement Fédéral, d’un gouvernement régional,
d’un gouvernement étranger): exemption de droits;
•
apport en nature de biens immobiliers contre émission de nouvelles
actions en faveur de l’apporteur: exemption de droits;
•
contrat de vente d’actions d’une société immobilière: absence de
droits;
•
fusion, scission et autres réorganisations de sociétés: absence de
droits, etc.
Le taux effectif de droits de mutation varie donc de 0 % à 12,5 %, sans
qu’il soit possible de prévoir le taux qui s’appliquerait pour la cession
d’un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.
En janvier 2006, il a été demandé aux experts immobiliers indépen-
dants
2
qui effectuent la valorisation périodique des biens des SIR
belges d’établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de
transaction pour les portefeuilles immobiliers des Sicafis, basé sur des
données historiques valables.
Pour des transactions portant sur des immeubles d’une valeur de plus
de 2,5 millions EUR et étant donné l’éventail des méthodes de transfert
de propriété (voir ci-dessus), les experts ont calculé, sur base d’un
échantillon représentatif de 220 transactions intervenues dans le
marché pendant les années 2003 à 2005 et totalisant 6,0 milliards EUR,
que la moyenne pondérée des droits s’élève à 2,5 %. Ce pourcentage
est revu annuellement et adapté si nécessaire par seuils de 0,5 %.
Pour les transactions portant sur des immeubles d’une valeur globale
inférieure à 2,5 millions EUR, il y a lieu de tenir compte de frais de
transaction de 10,0 % à 12,5 % selon les Régions où ces immeubles sont
situés.
En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/
IFRS), les frais de transaction déduits de la valeur d’investissement
du portefeuille immobilier s’élevaient à 45,5 millions EUR, montant qui
a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres intitulée
«Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés inter-
venant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement».
La déduction de 2,5 % a été appliquée aux acquisitions d’immeubles
postérieures. Au 31.12.2015, la différence entre la valeur d’investis-
sement et la juste valeur de l’ensemble du patrimoine s’établissait à
127,99 millions EUR ou 6,10 EUR par action.
Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport
à la valeur d’investissement lors des cessions d’actifs opérées depuis
le passage sous le régime Sicafi en 1996 a été de 9,26 %. Depuis cette
date, Cofinimmo a procédé à 165 cessions d’actifs pour un montant
total de 1542,32 millions EUR. Cette plus-value aurait été de 11,25 % si la
déduction des frais et droits de mutation avait été comptabilisée dès
1996.
Les droits de mutation appliqués aux immeubles sis en France, aux
Pays-Bas et en Allemagne sont respectivement de 6,77 %, 3,87 % et
4,80 %.
1
La Note 22 reprend la réconciliation de la variation totale de la juste valeur des immeubles de placement.
2
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim et Troostwijk-Roux.
Projets de développement
(x 1 000 EUR)
2015
2014
AU 01.01
88966
130533
Investissements
34932
47858
Acquisitions
6158
4705
Transfert de/aux Immeubles disponibles à la location
-49381
-73648
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)
-19287
-15646
Augmentation/Diminution de la juste valeur
1
156
-4836
AU 31.12
61 544
88966
Immobilisations à usage propre
(x 1 000 EUR)
2015
2014
AU 01.01
8875
9 146
Investissements
51
14
Augmentation/Diminution de la juste valeur
1
-301
-285
AU 31.12
8625
8875
177