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Sensibilité de la juste valeur des immeubles aux
variations des données non observables
Une augmentation de 10 % de la Valeur Locative Estimée entraînerait
une augmentation de 171539 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 10 % de la Valeur Locative Estimée entraînerait une
diminution de 179813 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une
diminution de 199722 KEUR de la juste valeur du portefeuille. Une dimi-
nution des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une augmenta-
tion de 233248 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Un changement de ±0,5 % du taux de capitalisation et un changement
de ±10 % dans les Valeurs Locatives Estimées sont raisonnablement
envisageables.
Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs locatives
car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché.
En règle générale, un changement dans les hypothèses de Valeur
Locative Estimée (par m² et par an) est accompagnée d’un chan-
gement dans la direction opposée des taux de capitalisation. Cette
interrelation n’est pas reprise dans l’analyse de sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste
valeur est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée
de réalisation prévus initialement pour le projet.
Processus de valorisation
Conformément aux dispositions légales, la valorisation des
immeubles est effectuée trimestriellement sur base des rapports de
valorisation établis par des experts indépendants et qualifiés.
Les experts externes indépendants sont nommés pour une période
de trois ans après approbation du Conseil d’Administration, du Comité
d’Audit et sous réserve de l’approbation de la FSMA. Les critères de
sélection comprennent la connaissance du marché, la réputation,
l’indépendance et l’application des normes professionnelles.
Les experts externes déterminent :
•
si la juste valeur d’une propriété peut être déterminée de manière
fiable ;
•
quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque
immeuble de placement ;
•
les hypothèses retenues pour les données non observables
utilisées dans les méthodes de valorisation.
Les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de
valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la Direction et
les experts. Des références externes autres sont aussi examinées.
Utilisation des immeubles
La Direction considère que l’utilisation actuelle des immeubles de
placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des
possibilités qu’offre le marché locatif et de leurs caractéristiques
techniques.
Cessions de créances de loyer
Le 22.12.2008, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe
Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de 15
ans dues par la Commission Européenne et relatives aux immeubles
Loi 56, Luxembourg 40 et Everegreen que Cofinimmo détient à
Bruxelles. Les usufruits sur ces trois immeubles prennent fin entre
décembre 2020 et avril 2022. Cofinimmo en reste nu propriétaire et
l’indexation de la redevance relative au bâtiment Luxembourg 40 n’a
pas été cédée.
Le 20.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe
Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de 15
ans dues par la Commission Européenne et relatives à l’immeuble
Nerviens 105 situé à Bruxelles. L’usufruit prend fin en mai 2023.
Cofinimmo reste nu propriétaire du bâtiment.
Le 23.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à Fortis Banque 90 %
des créances de location-financement dues par la Ville d’Anvers sur
la caserne de pompiers. À l’issue de ce contrat de location-finance-
ment, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d’Anvers. Le
Groupe Cofinimmo a également cédé à la même date et à la même
banque des créances de loyers dont l’État belge lui est redevable sur
les immeubles Colonel Bourg 124 à Bruxelles et Maire 19 à Tournai.
Cofinimmo conserve la propriété de ces deux bâtiments.
Le 28.08.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96 %
des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux
immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles.
Les usufruits sur les immeubles Loi 56, Luxembourg 40, Everegreen et
Nerviens 105, ainsi que les baux sur les immeubles Colonel Bourg 124,
Maire 19, Egmont I et Egmont II, ne qualifient pas en tant que contrats
de location-financement.
Au moment de la vente, le montant perçu par le Groupe suite à la
cession des loyers futurs a été enregistré en réduction de la valeur
de l’immeuble, dans la mesure où cette cession de loyers est
opposable aux tiers et qu’en conséquence la valeur de marché de
l’immeuble devait être réduite du montant de loyers futurs cédés
(voir Note 2 : Méthodes comptables significatives, I Immeubles
loués pour de longues périodes, III Cession de loyers futurs dans
le cadre d’un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de
location-financement).
Bien que n’étant pas spécifiquement prévu ni interdit sous IAS 40,
l’extourne, de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle
des loyers ou redevances futurs cédés permet, de l’avis du Conseil
d’Administration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de
la valeur des immeubles dans le bilan consolidé. Cette valeur brute
des immeubles correspond à l’estimation des immeubles par l’expert
indépendant, tel qu’il est requis par Article 47 §1 de la Loi relative aux
Sociétes Immobilières Réglementées du 12.05.2014.
Pour bénéficier des loyers, un tiers acheteur de l’immeuble devrait
racheter à la banque cessionnaire, à leur valeur actuelle, les créances
cédées à l’époque et non échues à ce jour. La valeur présente de
rachat de ces créances non échues peut différer de leur valeur actua-
lisée établie au moment de la cession, ceci en raison de l’évolution
des taux d’intérêt de base, des marges applicables sur ces taux et de
l’inflation attendue, en ce qu’elle impacte potentiellement l’indexation
des loyers futurs.
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