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La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en :
- niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs ;
- niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1 ;
- niveau 3 : données non observables.
Techniques de valorisation utilisées
Basé sur une approche multi-critères, les techniques de valorisation
utilisées par les experts immobiliers sont les suivantes:
Méthode de capitalisation de la Valeur Locative Estimée
Cette méthode consiste à capitaliser la Valeur Locative Estimée de la
propriété en utilisant un taux de capitalisation («yield») en ligne avec
le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié
aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l’investisse-
ment immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien et de la
qualité des immeubles et du locataire à la date de valorisation. Les taux
correspondent au taux anticipé des investisseurs potentiels à la date
de valorisation. La détermination de la Valeur Locative Estimée tient
compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité
de l’immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si
disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un
revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la Valeur Locative Estimée
utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi compte des
charges à encourir dans un futur proche.
Méthode d’actualisation des flux (Discounted Cash Flows)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré
par l’immeuble annuellement pendant une période définie. Ce flux
est ramené ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie
généralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur
résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur
terminale, qui prend en compte l’état anticipé du bâtiment à la fin de la
période de projection, ramenée en valeur actuelle.
Méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment payé
sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être
développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet soit
connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantita-
tive (nombre de m² qui peuvent être développés, loyers futurs, etc.). La
valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achèvement du projet de
sa valeur anticipée.
Autres considérations
Si la juste valeur n’est pas déterminable de façon fiable, les biens
sont valorisés au coût historique. En 2015, la juste valeur de tous les
immeubles a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu’aucun
bâtiment n’est évalué au coût historique.
Dans le cas où le prix de vente futur d’un immeuble est connu à la date
de valorisation, les immeubles sont valorisés au prix de vente.
Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisa-
tion sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces
méthodes.
Au cours de l’année 2015, il n’y a pas eu de transfert entre les
niveaux d’évaluation (au sens de la norme IFRS 13) 1, 2 et 3. Par ailleurs,
il n’y a pas eu de changement de méthode de valorisation pour les
immeubles de placement en 2015.
(x 1 000 EUR)
31.12.2015
31.12.2014
Catégorie d’actifs
1
Niveau 3 Niveau 3
Immobilier de santé
1 328287
1 289 103
Belgique
770420
804956
France
378824
375417
Pays-Bas
99242
87290
Allemagne
67081
Immobilier de santé en développement
12720
21440
Bureaux
1 241 149
1 311 976
Anvers
65635
64945
Bruxelles CBD
364245
378917
Bruxelles Décentralisé
511657
547432
Bruxelles Périphérie/Satellites
138827
141703
Autres régions
115261
113278
Bureaux en développement
45524
65701
Immobilier de réseaux de distribution
538 124
533538
Pubstone Belgique
274299
272202
Pubstone Pays-Bas
147117
149396
Cofinimur I France
116708
111940
Autres
26793
64566
TOTAL
3 134353
3 199183
Détermination du niveau d’évaluation de la juste valeur
des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte
exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts immobi-
liers indépendants.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la juste valeur des immeubles
de placement, la nature, les caractéristiques et les risques de ces
immeubles ainsi que les données de marché disponibles ont été
examinés.
En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de
manière incontestable des données transactionnelles comparables, le
niveau, au sens de la norme IFRS 13, d’évaluation de la juste valeur des
immeubles de Cofinimmo, est le niveau 3, et cela pour l’ensemble du
portefeuille.
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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés