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Variation du goodwill
(x 1 000 EUR)
Pubstone Belgique Pubstone Pays-Bas
CIS France
Total
Coût
AU 01.01.2015
100157
39250
26929
166336
AU 31.12.2015
100157
39250
26929
166336
Pertes de valeur
AU 01.01.2015
44380
3600
47980
Pertes de valeur enregistrées durant l’exercice
4800
2300
7100
AU 31.12.2015
49180
5900
55080
Valeur comptable
AU 01.01.2015
55777
35650
26929
118356
AU 31.12.2015
50977
33350
26929
111 256
Test de dépréciation
Au terme de l’exercice comptable 2015, le goodwill a fait l’objet d’un
test de dépréciation (réalisé au niveau des groupes d’immeubles
auxquels il a été affecté par pays) en comparant la juste valeur des
immeubles plus le goodwill à leur valeur d’utilité.
La juste valeur des immeubles est la valeur du patrimoine telle qu’éta-
blie par les experts immobiliers indépendants. Cette juste valeur est
préparée sur base de trois méthodes de valorisation : la méthode de
capitalisation de la VLE (Valeur Locative Estimée), la méthode des
cash flows (projections des flux de trésorerie) et la méthode rési-
duelle. Pour ce faire, les experts immobiliers indépendants prennent
en compte comme principales hypothèses le taux d’indexation, le
taux de capitalisation et la valeur estimée de revente des immeubles
en fin de bail. Ces hypothèses sont basées sur des observations de
marché afin de tenir compte des attentes des investisseurs notam-
ment sur la croissance des revenus ainsi que sur la prime de risque
demandée par le marché. Pour plus d’informations, voir le Rapport des
experts immobiliers du présent Rapport Financier Annuel.
La valeur d’utilité est établie par le Groupe, sur base de projections
de flux de trésorerie nets futurs, au départ du loyer résultant du bail
signé avec les locataires, des dépenses à encourir pour entretenir
et gérer le portefeuille d’immeubles ainsi que du produit des ventes
attendues. Les principales hypothèses sont le taux d’indexation,
le taux d’actualisation, un taux d’attrition (nombre d’immeubles et
volume correspondant de revenus, pour lesquels le locataire notifiera
une résiliation de bail, année après année) ainsi que le prix de vente
des immeubles à la fin du bail. Ces hypothèses sont basées sur les
connaissances du Groupe de son propre portefeuille. Le rendement
exigé sur ses propres capitaux est utilisé comme taux d’actualisation.
Étant donné les différences de méthode de calcul entre la juste valeur
des immeubles établie par les experts immobiliers indépendants et
la valeur d’utilité établie par le Groupe, ainsi que du fait que les hypo-
thèses prises de part et d’autre diffèrent à certains égards, ces deux
valeurs peuvent diverger et les différences sont justifiables.
Le résultat de ce test (illustré dans le tableau ci-dessus) conduit
pour l’année 2015 à une dépréciation de 4800 KEUR sur le goodwill
de Pubstone Belgique et de 2300 KEUR sur le goodwill de Pubstone
Pays-Bas. Pour CIS, aucune dépréciation n’est enregistrée. À noter
qu’au cours de l’exercice 2015, les justes valeurs des patrimoines de
Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas ont connu des variations
négatives de respectivement 400 KEUR et 2 783 KEUR, tandis que la
juste valeur de CIS a connu une variation positive 3306 KEUR.
Hypothèses utilisées dans le calcul
de la valeur d’utilité de Pubstone
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur la
durée résiduelle du bail portant sur les loyers, diminués des frais de
maintenance, des investissements et des coûts d’exploitation, ainsi
que la recette de ventes d’immeubles.
Durant cette durée résiduelle, un taux d’attrition est pris en considé-
ration basé sur les termes du bail signé avec AB InBev. Les immeubles
libérés sont supposés tous vendus. À la fin du bail initial de 27 ans,
une valeur résiduelle est calculée. Le prix de vente des immeubles et
la valeur résiduelle sont basés sur la valeur moyenne du patrimoine
au m² attribuée par l’expert au 31.12.2015, indexée à 1 % (2014 : 1 %)
par an. En 2014, une marge de 15 % avait été majorée à la valeur de
l’expert à partir de la quatrième année. Cette marge avait été basée
sur la constatation des plus-values réalisées lors de la vente de
cafés/restaurants depuis l’acquisition du patrimoine Pubstone. Par
prudence, dans la projection des flux de trésorerie, cette marge a été
réduite à néant en 2015.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est dégressive de
1,70 % à 1,50 % à partir de la seconde année pour Pubstone Belgique.
L’indexation est, quant à elle, progressive pour Pubstone Pays-Bas
passant de 1,20 % à 1,50 % à partir de la seconde année. En 2014, l’in-
dexation était progressive de 0,5 % à 1,50 % (à partir de la cinquième
année) pour les deux portefeuilles Pubstone Belgique et Pays-Bas.
Le taux d’actualisation utilisé est de 5,60 % (2014 : 5,80 %).
Hypothèses utilisées dans le calcul de la
valeur d’utilité de CIS
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur
27 ans. L’hypothèse prise est le renouvellement de tous les baux
pendant une période de 27 ans à dater de l’acquisition.
Jusqu’à la date de premier renouvellement du bail, le cash-flow est
composé du loyer actuel indexé. Après cette date, le cash flow consi-
déré est le loyer admissible indexé. Sont également prises en compte,
les sorties de cash prévues dans le cadre du plan de rénovation
des immeubles. Les loyers admissibles sont les loyers estimés par
l’expert, repris dans sa valorisation du portefeuille au 31.12.2015, qu’il
estime soutenables à long terme au regard de la rentabilité de l’acti-
vité du locataire exploitant.
À la 28
e
année, une valeur résiduelle est calculée par immeuble.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est de 2 % par an
(2014 : 2 %).
Le taux d’actualisation utilisé est de 5,60 % (2014 : 5,80 %).
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
L’acquisition de 100 % des actions de Cofinimmo Investissements et
Services (CIS) SA (anciennement Cofinimmo France SA) au 20.03.2008
a généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la différence posi-
tive entre le coût d’acquisition et la juste valeur de l’actif net acquis.
Plus précisément, ce goodwill résulte de la différence positive entre
la valeur conventionnelle offerte lors de l’acquisition pour les actifs
immobiliers (contrepartie du prix payé pour les actions) et la juste
valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après
déduction de droits de mutation de 1,8 % et 6,2 % en France).
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