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Comptes annuels /
Notes sur les comptes consolidés
NOTE 19.
GOODWILL
Pubstone
L’acquisition en deux étapes (31.10.2007 et 27.11.2008) de 89,90% des
actions de Pubstone Group SA (anciennement Express Properties SA) (voir
page 31 du Rapport Financier Annuel 2008) a généré pour Cofinimmo un
goodwill provenant de la différence positive entre le coût d’acquisition et
la quote-part de Cofinimmo dans la juste valeur de l’actif net acquis. Plus
précisément, ce goodwill résulte :
•
de la différence positive entre la valeur conventionnelle offerte lors
de l’acquisition pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé
pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers
(celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation de
10,0% ou 12,5% en Belgique et de 6,0% aux Pays-Bas) ;
•
et de l’impôt différé correspondant à l’hypothèse théorique imposée
par les normes IAS/IFRS d’une vente immédiate de l’ensemble
des immeubles à la date de clôture. Un taux d’imposition de
respectivement 34% et 25% pour les actifs situés en Belgique et aux
Pays-Bas a été appliqué à l’écart entre la valeur fiscale des actifs et
leur valeur de marché à l’acquisition.
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
L’acquisition de 100% des actions de Cofinimmo Investissements et
Services (CIS) SA (anciennement Cofinimmo France SA) au 20.03.2008 a
généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la différence positive
entre le coût d’acquisition et la juste valeur de l’actif net acquis. Plus préci-
sément, ce goodwill résulte de la différence positive entre la valeur conven-
tionnelle offerte lors de l’acquisition pour les actifs immobiliers (contrepar-
tie du prix payé pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs
immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation
de 1,8% et 6,2% en France).
Variations du goodwill
(x €1000)
Pubstone Belgique
Pubstone Pays-Bas
CIS France
Total
Coût
AU 01.01.2013
100157
39250
26929
166336
AU 31.12.2013
100157
39250
26929
166336
Pertes de valeur
AU 01.01.2013
14380
1600
15980
Pertes de valeur enregistrées durant l’exercice
19000
2000
21000
AU 31.12.2013
33380
3600
36980
Valeur comptable
AU 01.01.2013
85777
37650
26929
150356
AU 31.12.2013
66777
35650
26929
129356
Test de dépréciation
Au terme de l’exercice comptable 2013, le goodwill a fait l’objet d’un test
de dépréciation (réalisé au niveau des groupes d’immeubles auxquels il a
été affecté par pays) en comparant la juste valeur des immeubles plus le
goodwill à leur valeur d’utilité.
La juste valeur des immeubles est la valeur du patrimoine telle qu’établie
par les experts immobiliers indépendants. Cette juste valeur est préparée
sur base de trois méthodes de valorisation : la méthode de capitalisation
de la VLE (Valeur Locative Estimée), la méthode des cash flows (projections
de flux de trésorerie) et la méthode résiduelle. Pour ce faire, les experts
immobiliers indépendants prennent en compte comme principales hypo-
thèses le taux d’indexation, le taux de capitalisation et la valeur estimée
de revente des immeubles en fin de bail. Ces hypothèses sont basées sur
des observations de marché afin de tenir compte des attentes des inves-
tisseurs notamment sur la croissance de revenus ainsi que sur la prime de
risque demandée par le marché. Pour plus d’information, voir Rapport des
experts immobiliers du présent Rapport Financier Annuel.
La valeur d’utilité est établie par le Groupe, sur base de projections de flux
de trésorerie nets futurs, au départ du loyer résultant du bail signé avec les
locataires, des dépenses à encourir pour entretenir et gérer le portefeuille
d’immeubles ainsi que du produit des ventes attendues. Les principales
hypothèses sont le taux d’indexation, le taux d’actualisation, un taux d’attri-
tion (le nombre d’immeubles et le volume correspondant de revenus, pour
lesquels le locataire notifiera une résiliation de bail, année après année)
ainsi que le prix de vente des immeubles à la fin du bail. Ces hypothèses
sont basées sur les connaissances du Groupe de son propre portefeuille
ainsi que sur le rendement exigé sur ses propres capitaux.
Étant donné les différences de méthode de calcul entre la juste valeur des
immeubles établie par les experts immobiliers indépendants et la valeur
d’utilité établie par le Groupe, ainsi que du fait que les hypothèses prises de
part et d’autre diffèrent à certains égards, ces deux valeurs peuvent diverger
et les différences sont justifiables.
Le résultat de ce test (illustré dans le tableau ci-dessous) indique pour
l’année 2013 une dépréciation de K€ 19000 sur le goodwill de Pubstone
Belgique et une dépréciation de K€2000 sur le goodwill de Pubstone Pays-
Bas. Pour CIS, aucune dépréciation n’est enregistrée. À noter qu’au cours
de l’exercice 2013, les justes valeurs des patrimoines de ces trois entités
ont connu des variations positives de respectivement K€ 886, K€ 386 et
K€ 2906.
Hypothèses utilisées dans le calcul
de la valeur d’utilité de Pubstone
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur la durée
résiduelle du bail portant sur les loyers, diminués des frais de la main-
tenance, des investissements et des coûts d’exploitation, ainsi que la
recette de vente d’immeubles.