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Comptes annuels /
Notes sur les comptes consolidés
Techniques de valorisation utilisées
Basé sur une approche multicritères, les techniques de valorisation utili-
sées par les experts immobiliers sont les suivantes :
Méthode de capitalisation de la valeur locative estimée
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la pro-
priété en utilisant un taux de capitalisation («yield») en ligne avec le mar-
ché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux
de capitalisation pratiqués dans le marché de l’investissement immobilier,
qui tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des immeubles
et de celle du locataire à la date de valorisation. Les taux correspondent
au taux anticipé des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La
détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de
marché, de la localisation du bien, de la qualité de l’immeuble, du nombre
de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données
financières (EBITDAR) du locataire.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un
revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur locative estimée uti-
lisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi compte des charges
à encourir dans un futur proche.
Méthode d’actualisation des flux (Discounted Cash-Flow)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré par
l’immeuble annuellement pendant une période définie. Ce flux est ramené
ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie généralement
entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur résiduelle est cal-
culée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur terminale qui prend
en compte l’état anticipé du bâtiment à la fin de la période de projection
ramenée en valeur actuelle.
Méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne payera
pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment payé sur le
marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être
développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet soit
connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative
(nombre de m² qui peuvent être développés, loyers futurs…). La valeur est
obtenue en déduisant les coûts à l’achèvement du projet de sa valeur
anticipée.
Autres considérations
Si la juste valeur n’est pas déterminable de façon fiable, les biens sont
valorisés au coût historique. En 2013, la juste valeur de tous les immeubles
a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu’aucun bâtiment n’est éva-
lué au coût historique.
Dans le cas où le prix de vente futur d’un immeuble est connu à la date de
valorisation, les immeubles sont valorisés au prix de vente.
Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisation
sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces méthodes.
Au cours de l’année 2013, il n’y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2
et 3. De plus, Il n’y a pas eu de changement de méthode de valorisation
pour les immeubles de placement en 2013.
Évolution de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables
(x €1000)
JUSTE VALEUR AU 31.12.2012
3308570
Plus/moins-values reconnues en comptes de résultat
-26260
Acquisitions
7412
Extensions - redéveloppements
39474
Investissements
13446
Reprises de loyers cédés
25276
Ventes
-20909
Transferts de niveaux
JUSTE VALEUR AU 31.12.2013
3347009