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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
1
Y compris goodwill.
2
Étant donné que la valeur d’utilité est supérieure à la valeur nette comptable, nous reprenons ici la valeur nette comptable.
3
Y compris la juste valeur des immeubles de placement faisant l’objet de cession de créances qui s’élève K€ 421574.
(x €1000)
Groupe d’immeubles
Goodwill
Valeur comptable
nette
1
Valeur d’utilité
Dépréciation
Pubstone Belgique
85777
358019
339020
-19000
Pubstone Pays-Bas
37650
188300
186300
-2000
CIS France
26929
247090
247090
2
TOTAL
150356
793410
772410
-21000
Analyse de sensibilité de la valeur d’utilité lorsque les principales variables du test de dépréciation varient
Variation de la valeur d’utilité (%)
Groupe d’immeubles
Variation de l’inflation Variation du taux d’actualisation
Variation de la marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone Belgique
6,27%
-5,78%
-5,95%
6,52%
1,69%
-1,69%
Pubstone Pays-Bas
6,29%
-5,80%
-5,96%
6,53%
1,50%
-1,50%
CIS France
6,72%
-6,14%
-5,90%
6,49%
/
/
Analyse de sensibilité de la dépréciation lorsque les principales variables du test de dépréciation varient
Montant de la dépréciation (x €1000)
Groupe d’immeubles
Dépréciation
comptabilisée
Variation de l’inflation Variation du taux d’actualisation
Variation de la marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone Belgique
-19000
0
-38518
-39114
0
-13188
-24669
Pubstone Pays-Bas
-2000
0
-12558
-12869
0
0
-4538
CIS France
0
0
-957
-332
0
/
/
Durant cette durée résiduelle, un taux d’attrition est pris en considération
basé sur les termes du bail signé avec AB InBev. Les immeubles libérés
sont supposés tous vendus. À la fin du bail initial de 27 ans, une valeur
résiduelle est calculée. Le prix de vente des immeubles et la valeur rési-
duelle sont basés sur la valeur moyenne du patrimoine au m² attribuée par
l’expert au 31.12.2013 majorée d’une marge de 20% à partir de la quatrième
année et indexée. Cette marge est basée sur la constatation des plus-
values réalisées lors de la vente de cafés/restaurants depuis l’acquisition
du patrimoine Pubstone. En effet, la vente des cafés/restaurants réalisée
à des conditions de marchés similaires aux hypothèses prises dans le
calcul de la valeur d’utilité, à savoir que seuls les cafés/restaurants libérés
par InBev seront vendus, a dégagée une plus-value de 30% par rapport
à la dernière valeur de l’expert immobilier. Par prudence, aucune marge
n’est considérée pendant les trois premières années et la marge de 20%
considérée par la suite est inférieure à la marge moyenne observée depuis
l’acquisition du patrimoine.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est 2% par an.
Le taux d’actualisation utilisé est de 6,50%.
Hypothèses utilisées dans le calcul de la
valeur d’utilité de Cofinimmo Investissements et Services
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur 27 ans.
L’hypothèse prise est le renouvellement de tous les baux pendant une
période de 27 ans à dater de l’acquisition.
Jusqu’à la date de premier renouvellement du bail, le cash-flow est com-
posé du loyer actuel indexé. Après cette date, le cash flow considéré est
le loyer admissible indexé. Sont également prises en compte, les sorties
de cash prévues dans le cadre du plan de rénovation des immeubles. Les
loyers admissibles sont les loyers estimés par l’expert, repris dans sa
valorisation du portefeuille au 31.12.2013, qu’il estime soutenables à long
terme au regard de la rentabilité de l’activité du locataire exploitant.
À la 28
e
année, une valeur résiduelle est calculée par immeuble.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est de 2% par an.
Le taux d’actualisation utilisé est de 6,50%.
NOTE 20.
IMMEUBLES DE PLACEMENT
(x €1000)
2013
2012
Immeubles disponibles à la location
3199030
3156893
Projets de développement
130533
131857
Immobilisations à usage propre
9146
9150
TOTAL
3338709
3
3297900
La juste valeur du portefeuille telle que valorisée par les experts indépendants atteint K€ 3347009 au 31.12.2013. Elle inclut les immeubles de placement
pour K€ 3338709 et les immeubles disponibles à la vente pour K€ 8300.