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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
Sensibilité de la juste valeur des immeubles aux
variations des données non observables
Une augmentation de 10% de la valeur locative estimée entraînerait une
augmentation de k€ 158953 de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 10% de la valeur locative estimée entraînera une dimi-
nution de k€ 166870 de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait une
diminution de k€ 175945 de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait une aug-
mentation de k€ 205926 de la juste valeur du portefeuille.
Un changement de ±0,5% du taux de capitalisation et un changement
de ±10% dans les valeurs locatives estimées sont raisonnablement
envisageables.
Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs locatives car
ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché. En règle
générale, un changement dans les hypothèses de valeur locative estimée
(par m² par an) est accompagnée d’un changement dans la direction
opposée des taux de capitalisation.
Cette interrelation n’est pas reprise dans l’analyse de sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste valeur
est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée de réalisa-
tion prévus initialement pour le projet.
Processus de valorisation
Conformément aux dispositions légales, les valorisations des immeubles
sont effectuées trimestriellement sur base des rapports de valorisation
établis par des experts indépendants et qualifiés.
Les experts externes indépendants sont nommés pour une période de
trois ans après approbation du Conseil d’Administration, du Comité d’Au-
dit et sous réserve de l’approbation de la FSMA. Les critères de sélection
comprennent la connaissance du marché, la réputation, l’indépendance
et l’application des normes professionnelles.
Les experts externes déterminent :
•
si la juste valeur d’une propriété peut être déterminée de manière
fiable ;
•
quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque
immeuble de placement ;
•
les hypothèses retenues pour les données non observables utilisées
dans les méthodes de valorisation.
Les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de
valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la Direction et les
experts. Des références externes autres sont aussi examinées.
Utilisation des immeubles
La Direction considère que l’utilisation actuelle des immeubles de place-
ment mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des possibilités
qu’offre le marché locatif et de leurs caractéristiques techniques.
Cessions de créances de loyer
Le 21.04.2005, le Groupe Cofinimmo a vendu à Fortis Banque SA l’entiè-
reté des loyers futurs découlant du bail de 18 ans signé avec la Régie des
Bâtiments sur l’immeuble North Galaxy situé à Bruxelles dont il est pro-
priétaire. Le 19.07.2012, Cofinimmo et la Régie des Bâtiments ont signé un
avenant de prolongation du bail relatif à l’immeuble North Galaxy pour une
durée de neuf ans, en concédant une réduction de loyer.
Le 22.12.2008, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe de la
Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de 15 ans
dues par la Commission Européenne et relatives aux immeubles Loi 56,
Luxembourg 40 et Everegreen que Cofinimmo détient à Bruxelles. Les usu-
fruits sur ces trois derniers immeubles prennent fin entre décembre 2020
et avril 2022. Cofinimmo en reste nu propriétaire et la partie indexation de
la redevance relative au bâtiment Luxembourg 40 n’a pas été cédée.
Le 20.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale de Société
Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de 15 ans dues par
la Commission Européenne et relatives à l’immeuble Nerviens 105 situé à
Bruxelles. L’usufruit prend fin en mai 2023. Cofinimmo reste nu propriétaire
du bâtiment.
Le 23.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à Fortis Banque 90% des
créances de location-financement dues par la Ville d’Anvers sur la nou-
velle caserne de pompiers. A l’issue de ce contrat de location-finance-
ment, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d’Anvers. Le Groupe
Cofinimmo a également cédé à la même date et à la même banque des
créances de loyers dont l’État belge lui est redevable sur les immeubles
Colonel Bourg 124 à Bruxelles et Maire 19 à Tournai. Cofinimmo conserve la
propriété de ces deux bâtiments.
Le 28.08.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96% des
créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux immeubles
Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles.
Les baux sur le North Galaxy, les immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19,
Egmont I et Egmont II, ainsi que les usufruits sur les immeubles Loi 56,
Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105 ne qualifient pas en tant
que contrats de location-financement. La juste valeur de ces immeubles
après la cession de leurs revenus locatifs ou de leurs redevances d’usu-
fruit correspond à la différence entre la valeur de marché, y compris les
loyers ou redevances futurs, et la valeur actualisée des loyers ou rede-
vances futurs cédés. En effet, en vertu de l’Article 1690 du Code Civil
belge, un tiers qui voudrait acheter le North Galaxy, les immeubles Colonel
Bourg 124, Maire 19, Egmont I et Egmont II serait privé du droit de recevoir
un revenu locatif jusqu’à la fin du bail. De la même manière, dans le cas
des immeubles Loi 56, Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105, il serait
privé des redevances jusqu’à la fin du droit d’usufruit.
Bien que n’étant pas spécifiquement prévu ni interdit sous IAS 40, l’ex-
tourne, de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle des rede-
vances futures cédées permet, de l’avis du Conseil d’Administration de
Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la valeur des immeubles
dans le bilan consolidé, qui correspond à l’estimation des immeubles par
l’expert indépendant, tel qu’il est requis par Article 29 § 1 de l’Arrêté Royal
du 07.12.2010.