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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
En janvier 2006 il a été demandé aux experts immobiliers indépendants
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qui effectuent la valorisation périodique des biens des Sicafis belges
d’établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de transaction
pour les portefeuilles immobiliers des Sicafis, basé sur des données his-
toriques valables. Pour des transactions portant sur des immeubles d’une
valeur de plus de € 2,5 millions et étant donné l’éventail des méthodes de
transfert de propriété (voir ci-dessus), les experts ont calculé, sur base
d’un échantillon représentatif de 220 transactions intervenues dans le
marché pendant les années 2003 à 2005 et totalisant € 6,0 milliards, que
la moyenne pondérée des droits s’élève à 2,5%. Ce pourcentage est revu
annuellement et adapté si nécessaire par seuils de 0,5%.
Pour les transactions portant sur des immeubles d’une valeur globale infé-
rieure à € 2,5 millions, il y a lieu de tenir compte de frais de transaction de
10,0% à 12,5% selon les Régions où ces immeubles sont situés.
En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/
IFRS) les frais de transaction déduits de la valeur d’investissement du por-
tefeuille immobilier s’élevaient à € 45,5 millions, montant qui a été porté
dans une rubrique distincte des capitaux propres intitulée « Impact sur
la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement ».
La déduction de 2,5% a été appliquée aux acquisitions d’immeubles pos-
térieures. Au 31.12.2013, la différence entre valeur d’investissement et juste
valeur de l’ensemble du patrimoine s’établissait à € 131,86 millions ou
€ 7,50 par action.
Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport
à la valeur d’investissement lors des cessions d’actifs opérées depuis le
passage sous le régime Sicafi en 1996 a été de 9,78%. Depuis cette date,
Cofinimmo SA a procédé à 127 cessions d’actifs pour un montant total de
€ 1 437,44 millions. Cette plus-value eut été de 12,23% si la déduction des
frais et droits de mutation avait été comptabilisée dès 1996.
Les droits de mutation appliqués aux immeubles sis en France et aux
Pays-Bas sont respectivement de 6,06% et de 6,03%.
Détermination du niveau d’évaluation de la juste valeur
des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte
exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts immobi-
liers indépendants.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la juste valeur des immeubles de
placement, la nature, les caractéristiques et les risques de ces immeubles
ainsi que les données de marché disponibles ont été examinées.
En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de manière
incontestable des données transactionnelles comparables, le niveau, au
sens de la norme IFRS 13, d’évaluation de la juste valeur des immeubles de
Cofinimmo, est de niveau 3, et cela pour l’ensemble du portefeuille.
(x €1000)
31.12.2013
31.12.2012
Catégorie d’actifs
Niveau 3
2
Niveau 3
2
Bureaux
1524811
1543157
Anvers
61847
61749
Bruxelles CBD
548569
559496
Bruxelles Décentralisé
582029
600248
Bruxelles Périphérie/Satellites
143336
145333
Autres Régions
111323
108357
Bureaux en développement
77707
67974
Immobilier de santé
1228245
1172441
Belgique
747969
692761
France et Pays-Bas
429380
421981
Immobilier de santé en développement
50896
57699
Immobilier de réseaux de distribution
532818
529258
Pubstone Belgique
272243
270147
Pubstone Pays-Bas
150650
149686
Cofinimur I France
109925
109425
Autres
61135
63715
Autres
61135
63715
TOTAL
3347009
3308571
1
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim et Troostwijk-Roux.
2
La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en :
- Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs;
- Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1;
- Niveau 3 : données non observables.