FAQ

De Groep Cofinimmo identificeert regelmatig de risico's waarmee zij geconfronteerd wordt om hun potentiële impact op haar activiteit te meten. Een volledige lijst met deze risico's, hun potentiële impact en de temperende factoren en maatregelen bevindt zich op bladzijden 4 tot 9 van het 2023 Universeel Registratiedocument.

De healthcare strategie van de Groep omvat geografische diversificatie in Europa.

De Groep Cofinimmo doet aan vastgoedontwikkeling voor eigen rekening. Hieronder verstaat men zware renovatie van gebouwen die op lange termijn worden verhuurd en in de portefeuille gehouden. Dit maakt echter een optimalisering van het rendement mogelijk. Het personeel van Cofinimmo is expert in alle aspecten van de levenscyclus van de gebouwen en heeft de nodige ervaring in het beheer van grootschalige projecten van A tot Z, van ontwerp en bouw tot renovatie en (her)ontwikkeling van sites met het oog op de verhuur of verkoop ervan. Deze knowhow heeft zich uitgebreid naar zorgvastgoed, vastgoed van distributienetten en PPS, die voordeel halen uit de gecreëerde synergieën.

Artikel 41 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 bepaalt dat GVVs niet mogen optreden als bouwpromotor. Onder bouwpromotor verstaat men diegene wiens beroep erin bestaat gebouwen op te richten of te laten oprichten om ze hetzij vóór de oprichting, hetzij tijdens de oprichting, hetzij binnen een termijn van vijf jaar na de oprichting, tegen betaling te verkopen. Overeenkomstig Artikel 41 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 treedt Cofinimmo niet op als bouwpromotor.

De waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep Cofinimmo is de gemiddelde van de waarden die resulteren van twee waarderingsmethodes: de kapitalisatiemethode en de actualisatie van de financiële stromen methode (DCF).

• De kapitalisatiemethode beschouwt de huidige inkomsten op basis van contractuele huren die worden gekapitaliseerd tot het einde van het huidige contract, en de markthuur die eeuwigheid wordt gekapitaliseerd en naar een netto actuele waarde wordt gebracht.
• De actualisatie van de financiële stromen methode is vergelijkbaar en houdt rekening met vergelijkbare verwachte kosten en opbrengsten. In dit geval worden huurgroei en inflatie expliciet gemodelleerd over een periode die gelijk kan zijn aan de resterende huurperiode of gelijk aan een vaste periode (over het algemeen tussen 10 en 18 jaar, maar dit kan variëren) waarbij aan het einde van deze periode een eindwaarde wordt berekend. Een disconteringsvoet wordt toegepast op de verwachte netto kasstroom en eindwaarde om zo te komen tot een actuele waarde.

Deze methodes worden verder uiteengezet op pagina’s 179 van het 2023 Universeel Registratiedocument.

Gronden of grondig te renoveren gebouwen worden gewaardeerd aan de hand van de residuele waarderingsmethode. De waarde wordt bepaald door te definiëren welk type project op de site kan worden ontwikkeld, rekening houdend met de stedenbouwkundige beperkingen. Vervolgens worden de waarde van het eindproject en de te maken kosten berekend. Het verschil tussen beide schattingen is de residuele waarde. De opgelopen kosten tijdens de (her)ontwikkeling worden aan deze residuele waarde toegevoegd naarmate de werken vorderen. Zie pagina 179 van het 2023 Universeel Registratiedocument.

• Op het moment van de verkoop van de huurvorderingen: De boekwaarde van de verkochte vorderingen wordt afgetrokken van de balans (rubriek “Vastgoedbeleggingen”). De netto-opbrengst van de verkoop wordt gebruikt om schulden af te betalen. Het verschil tussen de boekwaarde van de huurvorderingen en de netto-opbrengst wordt geboekt onder het financieel resultaat.
• Recurrent na de verkoop: De terugname van de overgedragen huren wordt geboekt onder de resultatenrekeningen (rubriek “Netto-huurresultaat”). Dit is een non-cash rubriek. De variatie in de verwachte reële waarde van het gebouw aan het einde van de huur, door externe vastgoeddeskundigen bepaald ieder kwartaal, wordt geboekt onder de resultatenrekeningen (rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”). De tegenboeking gebeurt op de balans (rubriek “Vastgoedbeleggingen”).

In België:
Woonzorgcentra:

• Er bestaan drie soorten uitbaters van woon- en zorgcentra in België: de openbare sector (OCMW), de non-profit sector (VZW) en de privéuitbaters. Elk type uitbater vertegenwoordigt ongeveer een derde van de markt.
• Er bestaan drie soorten instellingen voor zorgbehoevende bejaarden: rusthuizen, woon-en zorgcentra en service flats. In tegenstelling tot de eerste twee instellingen, verlenen deze laatste geen medische diensten.
• Ongeveer 50 % van de inkomsten van de uitbaters van woon-en zorgcentra is afkomstig van de sociale zekerheid. De andere helft komt van de bewoners.
• Het aantal bedden van de woon-en zorgcentra is beperkt per geografische zone en wordt vastgelegd door de overheid.
• De dagprijs die wordt betaald door een bewoner van een woon- en zorgcentrum bedraagt 30 EUR à 70 EUR, in functie van de geografische ligging van de instelling en de aangeboden diensten. De gemiddelde dagprijs bedraagt 40 EUR. Deze dagprijs mag niet worden verhoogd, tenzij in geval van indexatie of belangrijke renovatie.

Ziekenhuizen/klinieken:

• Er bestaan drie soorten ziekenhuizen in België: de universitaire ziekenhuizen (15 %), de niet-universitaire ziekenhuizen (75 %) en de ziekenhuizen van de non-profit sector (10 %). De private klinieken maken 7 % uit van de markt.
• Het grootste deel van de inkomsten van de openbare ziekenhuisuitbaters is afkomstig van de sociale zekerheid.

In Frankrijk:

• Elke uitbater binnen de Franse gezondheidssector dient een wettelijke vergunning te krijgen om medische diensten te kunnen aanbieden.

Woon- en zorgcentra:

• Er bestaan drie soorten uitbaters van woon- en zorgcentra in Frankrijk: de openbare sector (50 %), de non-profit sector (30 %) en de privéuitbaters (20 %).
• Er bestaan meerdere soorten instellingen voor zorgbehoevende personen in Frankrijk: de EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) en de service flats voor hulp bij constante afhankelijkheid, en de SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) en de MPR (Médecine Physique et Réadaptation) voor hulp bij tijdelijke afhankelijkheid.
• 70 % van de inkomsten van de uitbaters van EHPAD zijn afkomstig van de bewoners ("huisvestingtarief"). Ongeveer 20 % komt van de sociale zekerheid, in functie van de medische invulling van de instelling ("zorgtarief"). De resterende 10 % komt voornamelijk van de openbare financiën ("afhankelijkheidstarief").
• De oprichting, omvorming of uitbreiding van een EHPAD is onderworpen aan een voorafgaande vergunning afgeleverd door de overheid. Elk project dient overigens te gebeuren via een oproep tot het indienen van projecten.
• De dagprijs van een EHPAD wordt vrij bepaald door de instellingen, maar de jaarlijkse herziening is onderworpen aan een limiet die jaarlijks wordt vastgelegd door de overheid.

Ziekenhuizen/klinieken:

• 80-90 % van de inkomsten van de ziekenhuisuitbaters is afkomstig van de sociale zekerheid. De overige 10-20 % komt van de patiënten en de private verzekeraars.

In Nederland:
Ziekenhuizen/klinieken:

• De medische dienstverlening in Nederland wordt verzekerd door algemene, universitaire en gespecialiseerde ziekenhuizen en Zelfstandige Behandel Centra (ZBC).
• Elke Nederlandse inwoner is verplicht een verzekering voor medische zorgen aan te gaan. De uitbaters van de gezondheidssector factureren hun diensten door aan de verzekeraars op basis van een lijst met 3 500 behandelingen. De gefactureerde prijzen en volumes zijn ofwel forfaitair door de overheid (toegekend budget aan de verzekeraars), ofwel door vrije onderhandelingen tussen uitbaters en verzekeraars vastgelegd.

Bij een "triple netto" huurovereenkomst zijn de operationele kosten van het vastgoed (dwz. de belastingen, de verzekeringen en het onderhoud) ten laste van de huurder. Bij een "dubbel netto" huurovereenkomst worden de onderhoudskosten (gedeeltelijk) gedragen door de eigenaar (bv. onderhoud van de structuur van het gebouw, van het dak, van de chassis).

Dit hangt af van de bepalingen van de huurovereenkomst.

• Bij een "triple netto" huurovereenkomst is de uitbater/huurder verantwoordelijk voor de aanpassing van het vastgoed aan de nieuwe normen.
• Bij een "dubbel netto" huurovereenkomst dient men te kijken naar de bepalingen in het huurcontract. Indien, bijvoorbeeld, deze laatste voorziet dat het onderhoud van de chassis te laste zijn van de eigenaar, dan dient deze laatste ervoor te zorgen dat de afmetingen van de vensters conform de wetgeving is.

Indien het gaat over normen mbt. de uitbating van het woon- en zorgcentrum of het ziekenhuis zelf, zal de kost voor de aanpassing aan de normen ten laste zijn van de uitbater/huurder.

De afgesloten overeenkomsten tussen de groep Cofinimmo en de uitbaters van het zorgvastgoed wordt gewaarborgd door de moedervennootschap van de uitbatende groep. Overigens, indien deze laatste de Groep zou verlaten, dan zou bij hem een contractuele bankwaarborg worden gevorderd. Ter herinnering, de uitbaters zijn verplicht een regelmatige financiële rapportering voor te leggen aan Cofinimmo waardoor de Groep hun financiële situatie actief en van dichtbij kan opvolgen.

Wettelijke schuldratio:
Langlopende financiële schulden
+ Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
+ Handelsschulden en andere langlopende schulde
+ Kortlopende financiële schulden
+ Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
+ Handelsschulden en andere kortlopende schulden
= Totale schuld
/ Totaal activa (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
= Wettelijke schuldratio

Hoewel het wettelijke statuut van GVV een schuldgraad (gedefinieerd als financiële en andere schulden, gedeeld door het totaal van de activa van de geconsolideerde balans) van maximum 65% toestaat en de bankovereenkomsten 60% toestaan, voert de groep een beleid dat erop gericht is een schuldgraad in de buurt van 45% aan te houden. Dit niveau werd bepaald op basis van Europese marktstandaarden voor beursgenoteerde vastgoedvennootschappen en houdt rekening met de lange gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

Wanneer de kredietovereenkomsten die Cofinimmo geniet, verwijzen naar een schuldlimiet, verwijzen ze naar de reglementaire schuldgraad en is die begrensd op 60 %. De schuldgraad van de Groep moet steeds onder de drempel van 60% liggen. Indien dit niet het geval is kunnen de financiële voorwaarden herzien worden. Ter herinnering, de maximum schuldgraad voor GVV's is 65%.

Interest Covering Ratio :
Operationeel resultaat
+ Interesten op vorderingen financiële leasing
= EBITDA

Financiële lasten
- Financiële inkomsten
+ Interesten op vorderingen financiële leasing
+ Afschrijvingskosten van afdekkingsinstrumenten
= Netto financiële lasten

EBITDA
/ Netto financiële lasten
= Interest Covering Ratio

Voor een gedetailleerd overzicht van het renteafdekkingsbeleid van de Groep Cofinimmo, gelieve de rubriek "Investeerdersrelaties/Informatie schuld" van onze website te consulteren.

De GVVs, SIIC en FBI zijn vrijgesteld van belasting op het merendeel van hun inkomsten. Als tegenprestatie dienen zijn aan een aantal verplichtingen te voldoen, namelijk de uitkering van hun resultaat. Voor meer informatie over het GVV, SIIC en FBI stelsel, gelieve de rubriek "Over Cofinimmo/Stelsels" van onze website te consulteren.

In België wordt op het brutodividend 30 % roerende voorheffing ingehouden aan de bron, tenzij de aandeelhouder een bijzondere vrijstelling kan laten gelden. De roerende voorheffing van 30 % is in principe bevrijdend voor natuurlijke personen die voor eigen rekening investeren, entiteiten die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting en niet-inwoners die de aandelen niet hebben bestemd in het kader van een beroepsactiviteit in België. Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting is de roerende voorheffing van 30 % niet bevrijdend. Deze vennootschappen dienen de brutodividenden aan te geven en zullen onderworpen worden aan de vennootschapsbelasting (behoudens eventuele toepassing van een verlaagd tarief). Bepaalde investeerders kunnen een vrijstelling of vermindering van de roerende voorheffing genieten krachtens een bepaling van het nationaal recht of een akkoord ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Potentiële beleggers wordt aangeraden een fiscale adviseur te raadplegen om zich te informeren over de specifieke fiscale gevolgen in het licht van hun persoonlijke situatie.